3月2日和3日周末两天，上海各个房地产交易中心内二手房交易量激增 新华社发

“国五条”细则强调个人住房转让依法严格征收20%个税

如何核实房屋原值坐等后续政策落地

3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)(以下简称《通知》)强调，对个人自有住房转让所得依法严格征收20%个税。通知一出，立即引发社会各界强烈反响和争议。昨天，有税务专家讨论这个问题时指出：“核实房屋原值”政策规定是否会调整，是后续值得关注、《通知》精神能否“落地”的最大悬念。

羊城晚报记者 严丽梅

征收20%个税实为“老规定”

早期因部分业主无完整凭证，房屋原值难以确定，故税务机关“据实征收”外，又推出“核定征收”

“对个人自有住房转让所得征收20%的个税，是我国《个人所得税法》和实施条例中早就有的规定。我国的税法规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，按‘财产转让所得’征收个人所得税。但这次国办发17号文公布后仍在大众中引起轩然大波，其实，都是这个‘房屋原值’惹的祸。”税务专家说。

根据我国税法，个人住房转让是按照财产转让所得征收20%的个人所得税。对所得征税，可以在税前扣除房屋原值和合理费用。但在实际征管中，由于各种历史原因，一些纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值，对此，税法又规定，可由税务机关核定其原值。这样，就有了“据实征收”和“核定征收”两种做法。

因为房屋原值和合理费用的多少，直接关系到纳税人的税负轻重。这里，成为了征纳双方“争夺”的领域。

没有完整凭证的，怎样核定房屋原值?我国税法没有明确的规定，这个解释权就留给了财政部和国家税务总局。

2006年，国家税务总局专门就此下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)，对这些问题一一予以明确。

“问题是，该政策十分明确地把是否能提供完整证明材料、核实房屋原值这一主动权交给了纳税人。在房屋升值不多的情况下，据实征收和核定征收两者间的税负差距不大，但在后来房屋都大幅升值的背景下，两者间的税负差距越来越大。于是，在二手房交易中，大家普遍是弃据实征收选核定征收，以致后来二手房交易双方可能都不知道还有按20%税率据实征收一说。结果，这次国办发17号文只不过强调旧政策从严执行，但许多人都以为是新政策而议论纷纷。”税务专家分析。

“依法严格”意味夺回主动权?

税务专家透露，1996年登记条例出台后的交易，都可以查交易契税准确算出“房屋原值”

国税发[2006]108号文规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税。

什么是纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证?从目前各城市实施的情况看，都是把主动权交给了纳税人。

以广州为例，不能提供五种证明材料，包括合法、有效的售房合同，合法、有效的购房合同和构成房产原值的相关凭证，主管地税征收机关出具按“据实征收”的审核意见等。

纳税人如果算到核定征收可少缴税，便可说自己无法提供完整、准确的房屋原值凭证，要求税务部门核定征收。

“在这次17号文出来后，财税部门是否会重新调整这个政策，夺回这里的主动权，值得关注。夺回这个主动权很简单，上海就搞过一回，但后来因舆论反响太大而不了了之。”有税务专家对羊城晚报记者介绍。

早在2007年5月，上海市地税局发出过一纸《关于个人转让房屋税收征管问题的通知》，该通知要求各区交易中心严格执行2006年8月1日实行的《财政部国家税务总局建设部关于个人住房所得征收个人所得税的通知》，并重新对有关问题做出解释。

在这些解释中，最关键的一点是，在“未能提供完整的房屋原值凭证是指……”中增加了一点：“契税征管档案中没有上次交易价格等记录”。

这意味着，即使纳税人说无法提供房屋原值凭证，也不算数，还要看交易中心有没有该套房屋上次交易的契税征管档案，如果有，自然能够准确计算房屋原值。

“其实所谓的无法提供房屋原值凭证，只是非常少数的时间太过久远的房屋交易。只要是1996年登记条例出台后的交易，在各个区房屋交易中心都有档案，不可能查不出来。”上海协力律师事务所律师卫新当时曾这样对媒体说。

但这个政策在卢湾区执行两天后，因市民反响强烈，有关部门出来紧急澄清，最后不了了之。

“要依法严格征收，征管部门并不是没有手段，而是愿不愿意去做，去做了之后是否会出现如期结果的问题。这次新‘国五条’细则要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征，这其中有重新掌握主动权的意思，接下来，财税部门在这方面会有什么新动作，值得关注。”有税务专家分析。

二手房按差价征税20% 专家提醒：三类费用税前减除

三类购置房屋费用 可在征个税前减除

专家支招：备齐各种税前扣除有效凭证

这两天，许多准二手房买家和卖家都很担心，今后可能会要多缴动辄十几万甚至几十万的个人所得税，怎么办?对此，有税务部门人士表示，大家与其焦虑不如积极应对：根据我国现有税收政策，在计算房屋出售差价时，允许税前减除三类购置房屋的费用，然后再计征个人所得税;如果房屋卖方能提供当初购置房屋时的各种有效凭证，就可以少缴税。

根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)，三类费用可以在计算房屋转让所得个人所得税前减除：

一是房屋原值。一般都包括实际支付的房价款及交纳的相关税费，对于商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房的房屋原值计算，该通知都有详细的规定，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后进行减除。

二是转让住房过程中缴纳的税金。包括纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

三是合理费用。包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

如纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%;(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

另外：纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，也可凭贷款银行出具的有效证明据实扣除;纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明也可据实扣除。

目前国家相关政策规定，对个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房，对其所得暂免征收个人所得税，起点时间应按房屋产权证、契税完税证明上注明的时间或《商品房买卖合同》约定的交楼时间，三者中取最早的一个来确定。

举例说明

110万房屋交易扣除合理税费后交个税5万多元

小王于1999年8月在广州市区购买了一套建筑面积为85平方米的房改房，并按经济适用房价格计算并支付房价款50万元，超标准面积实际支付的房价款为10万元，按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益10万元，总共70万元，购买这套房子还缴纳契税1.05万元，支付装修费12万元，实际支付住房按揭贷款利息1万元。后来，小王又自购一套商品房。2012年4月，小王将此房以110万元卖给小李。

由于该房产不是小王唯一家庭生活用房，不能享受免征个人所得税优惠政策。但小王能够提供合法、有效的售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料，可按照据实征收方法征收个人所得税。

即小王应纳税额=(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%，其中：

房产原值为=50万+10万+10万+1.05万元=71.05万元。

合理税费：由于小王能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列的是小王的姓名，经税务机关审核，装修费用可以扣除，按规定，已购公有住房和经济适用房的最高扣除限额为房屋原值的15%。因此，装修费用最高扣除限额为=71.05万元×15%=10.6575万元。

另外，小王实际支付住房按揭贷款利息1万元，可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。这样，该套房合理税费=营业税及附加+住房装修费用+住房贷款利息=0+10.6575万元+1万元=11.6575万元。

这样，小王应纳个人所得税=(110万元-71.05万元-11.6575万元)×20%=5.4585万元。

图/东方IC

20%个税新政引爆市场二手房抢闸过户

■海珠、天河、越秀、番禺等多个区域中介均表示，近两天看房者较以往上升了六成

■截至昨日，细则出台后仅有半天办公时间，广州多个房地产交易中心交易量较此前上升了六成 3月1日公布的“二手房个税将由1%改为差额20%”的楼市新政令二手楼市交易量大增。昨日，羊城晚报记者在广州各大二手房中介采访了解到，排队看房、购房者上升近七成。对此，不少业内人士均表示，新政将使交易成本上升数十万元，因此在各地政策执行细则出台之前，二手房市场必将迎来交易高峰。值得一提的是，不少业内人士在接受记者采访时表示，新政压倒房价的机会非常小，反倒有可能再次推高房价。

羊城晚报记者 张爱丽

二手房近期将迎交易高峰

3月2日晚上10点多，位于新港西路的两家知名中介公司门店内依然灯火通明，多位购房者正忙着与原业主签购买合同。

位于番禺的中成地产负责人称，在“国五条”出台后，不少拟购房者一度出现观望，想等到细则出台后再定是否下手，但随后发布的“国五条细则”中“按转让所得的20%计征个人所得税”引起了众多购房者的高度关注。现在很多购房者都在询问市场情况，显得非常焦急与担忧。

在经历了春节期间的交易低谷后，广州二手房交易市场已经快速回暖。“近两天看房者上升了70%，而交易量也上升了36%。”上述中成地产负责人称。

事实上，除了番禺，海珠、天河、越秀、黄埔、白云等多个区域的中介在接受羊城晚报记者采访时均表示，近两天看房者较以往上升了六成以上。而记者从海珠、天河等广州多个房地产交易中心采访了解到，尽管细则出台后到现在只有周六上午半天的办公时间，但其交易量仍较此前上升了六成之多。

对此，业内人士分析认为，近期二手楼市将迎来交易高峰，不少买家会在当地执行细则前出手。

新政使交易成本上升数十万

“20%的税，工薪阶层不吃不喝数年才能存到啊!”在二手中介处，部分急于买房者称。

中成地产番禺店负责人给羊城晚报记者算了一笔账，假设一套房原价100万元，现价200万元，按原来的税收政策所交税费﹦200万×1%﹦2万元，而现在按增值额的20%征税所交税费则﹦(200万-100万)×20%﹦20万元。两者相差太大，极大增加了二手房的交易成本。

在一家二手中介处，一位刚与原业主签了购房合同的陈先生表示，他所买的房是1998年建成销售的，当时价格是23万元，目前则涨到120万元，现在缴个税只需1.2万元，而根据政策一刀切按差额来算则需支付税费19.4万元。“如果卖方是实收，那么所有税费要我一个人承担，19.4万元相当于我两年不吃不喝的收入。”陈先生称。

记者从各地产中介及交易中心了解到，有关二手房交易所涉的个人所得税目前还是按照原有政策交付，尚无政策变化的消息。但有媒体报道称，各地会在3月底、4月前后出台调控细化政策。

高涨房价难被新政吓退

新政的出台，似乎令一些消费者很“解气”，觉得此举可以杀杀不断上蹿的房价，但在记者的采访中，有不少消费者则担忧，执行新政后，卖房者会将 “20%个税”转嫁给买房人。

对此，满堂红一相关人士对记者称，具体影响要看市场是“供不应求”还是“供过于求”。买方市场下，买家有条件“挑挑拣拣”，可以舍弃所得税较高的二手房转向一手房，二手房面临降价压力，这一块税收很大程度会由卖家承担。但若是卖方市场，卖方有条件把这部分应缴税款在总价中体现出来，至少是部分体现出来，转嫁给买家。

但有更多的业内人士则认为，新政很难“吓退”高涨的房价。“随着各城市细则的陆续出台，二手房市场交易量将陷入低谷期，但价格则很难走低。”中原地产一门店负责人在接受羊城晚报记者采访时分析称，现在的二手房主虽不是专业炒房团，但有二套房以上的业主大多“不差钱”，不急售。

“新政压倒房价的机会非常小，反倒有可能再次推高房价，因为新政实施后，原来想买二手房的人可能会转向一手房，那么一手房价格势必会被推高，二手房价格也有可能会继续跟进。”中成地产上述负责人坦言。(羊城晚报)